Aste Immobiliari, spesso ci sono falsi miti e strane leggende legati a questa opportunità di investimento immobiliare.
Le aste immobiliari sono veramente un’opportunità?

Come in ogni cosa, la vera differenza la fa l’informazione e l’esperienza.

La prima domanda da porsi: per quale motivo si decide di partecipare ad un’asta immobiliare per un determinato immobile con l’ovvio obiettivo di aggiudicarselo?

E’ la casa che desideri per la tua famiglia o lo fai per investimento?

Questa prima differenza porta già a considerazioni molto diverse. Se nel primo caso fra i i criteri di valutazione subentrano anche fatto molto soggettivi nel secondo caso prenderanno il sopravvento i fattori razionali. Perché anche aggiudicarsi un immobile ad un solo euro, se questo non ha mercato non può produrre una rendita e non è posizionabile/rivendibile sul mercato immobiliare sarà un euro buttato che creerà un’emorragia finanziaria ulteriore. Eh già, perché sugli immobili si pagano anche le tasse. E nel caso di “seconda casa” queste sono ancora più onerose.

Pertanto prima di decidere di partecipare ad un’asta immobiliare è molto importante effettuare uno studio preventivo ed una corretta informazione del territorio può certamente aiutare il buon esito.

Potremmo disquisire tantissimo su queste dinamiche, ma probabilmente la cosa migliore è documentare casi concreti. Riportiamo 2 casi di aste immobiliari di Varese oggetto di nostra consulenza diretta

Un privato che acquista un immobile per rivenderlo

L’immobile è occupato dal debitore e famiglia. Si tratta di un trilocale con autorimessa e cantina, termoautonomo. La perizia effettuata dal perito del tribunale lo stima in euro 133.000.

L’immobile è stato aggiudicato al prezzo di 56.000 euro

Perché possiamo considerare positiva l’operazione?

La motivazione risiede in tutta la fase preparatoria alla partecipazione all’asta immobiliare. Infatti, se non si ha la dovuta esperienza e conoscenza delle dinamiche legate ad un’asta immobiliare si rischia di compromettere il buon esito dell’operazione e incunearsi in problemi di complicata gestione e difficile risoluzione.

Nel caso specifico, noi di Olonacase, abbiamo seguito il cliente dall’inizio della fase preparatoria.
Il primo importante passo e procedere alla valutazione reale del bene. Perché i parametri utilizzati dal perito di un tribunale non sempre (quasi mai) coincidono con i reali parametri del mercato di quel territorio in quel particolare momento.

Quindi, abbiamo acquisito informazioni presso l’amministratore condominiale sulle possibili spese arretrate a carico della proprietà e approfondendo l’analisi con nuove visure ipotecarie e catastali sull’immobile. Con tali informazioni, abbiamo accompagnato il nostro cliente il giorno dell’asta presso il notaio delegato e nei mesi successivi ci siamo interfacciati con il custode giudiziario per capire gli sviluppi sulla liberazione dell’immobile. Fattor questo determinante se l’immobile non è libero.

Trascorsi circa 10 mesi dall’aggiudicazione, sono state consegnate le chiavi al nostro cliente ed abbiamo provveduto a incaricare nostri fornitori per la pulizia e la nuova imbiancatura dell’immobile.

L’immobile è stato messo sul mercato, e in questo caso abbiamo proceduto come da nostri standard di agenzia; standard che con un po’ di presunzione ci piace considerare elevati.

Abbiamo attivato i canali pubblicitari tradizionali (ad esempio i portali immobiliari); abbiamo applicato tecniche di marketing personalizzate (utilizzo di strumenti come Google AdWords e Facbook ADV) ed abbiamo comunicato alla nostra base clienti già in nostro possesso di tale opportunità.

Sono stati sufficienti 15 giorni dalla consegna delle chiavi per ricevere la prima proposta d’acquisto.
40 giorni dopo l’inizio delle attività di marketing immobiliare, l’immobile è stato venduto al prezzo di € 120.000.

Ricordiamo che il prezzo d’aggiudicazione è stato 56.000 €
120.000 – 56.000 = 64.000 € di utile lordo.

Ricordiamo che la tassazione della plusvalenza in atto è del 20%.

Utile netto dell’operazione 51.200 €

Tempo: 12 mesi

Cliente privato che acquista come prima casa

In questo caso, l’oggetto prescelto è per un progetto di vita familiare.
L’attenzione del cliente si è soffermata su una villetta singola su tre livelli, divisa in due porzioni.
La particolarità di tale procedura è che le due porzioni non sono andate contemporaneamente all’asta, ma in due momenti separati.

La prima porzione, su perizia del tribunale era stata valutata 105.000 euro.
Seguendo il nostro iter come da due diligence accennata nel punto precedente, è stata aggiudicata dal nostro cliente al prezzo di 59.000 euro.

105.000 € – 59.000 € = 46.000 €

In questo caso l’immobile non era occupato. Le chiavi gli sono state consegnate 60 giorni dopo il pagamento del prezzo di aggiudicazione con pulizia e liberazione dei locali da parte del custode giudiziario con cui c’eravamo interfacciati precedentemente.

Il nostro cliente ha iniziato ad abitare la porzione che si era aggiudicato e che era idonea alle sue esigenze, ma era viva l’intenzione di aggiudicarsi anche l’altra porzione.

Il prezzo d’asta della seconda porzione dopo 12 mesi era di 65.000 euro.
In tale circostanza però abbiamo strategicamente deciso di non procedere subito con l’offerta.
Abbiamo atteso un ribasso del prezzo da parte del tribunale, circostanza che si è puntualmente verificata. La base d’asta è stata portata a 28.500 euro.
Particolare importante: la seconda porzione, essendo attigua alla prima può essere unificata catastalmente e acquistata anch’essa come prima casa. Questa pratica catastale e progettuale è stata seguita dal nostro tecnico di fiducia.

Riassumendo:

Valore commerciale delle 2 unità immobiliari separati come da perizia del tribunale: 170.000 €

Valore reale di mercato come villa singola unica è superiore ai 200.000 €.
La somma totale delle 2 aggiudicazioni 46.000 € + 28.500 € ammonta 84.500 €.

Con tale budget è possibile acquistare un bilocale.

Conclusioni

La partecipazione alle aste immobiliari di Varese e Provincia può rappresentare una concreta opportunità sia per la famiglia che come investimento, ma per la realizzazione dei progetti è necessaria una reale e concreta competenza oltre che una buona conoscenza del mercato di riferimento e delle competenze tecniche.

Un aspetto etico importante da considerare che spesso ci viene chiesto dai clienti che assistiamo in tali operazioni.  Acquistare una casa all’asta significa mettere sulla strada qualcuno?

Premesso, che le situazioni possono essere diverse. Abbiamo riportato 2 casistiche dove in un caso l’immobile era occupato e nell’altro caso no. Ma è importante considerare che se quell’immobile è andato in asta è frutto di anni di tentativi di arrivare a concordati e mettere i creditori nelle condizioni di rientrare dei crediti erogati o avanzati verso un determinato soggetto per diverse motivazioni.

Se quell’immobile è all’asta verrà aggiudicato da qualcuno. Se non sarete voi, sarà qualcun altro. In nessun modo quell’immobile rientrerà in possesso dell’esecutato se nessuno se lo aggiudicherà.
Di contro il prezzo di base d’asta verrà ribassato fino a quando non verrà aggiudicato da qualcuno ad un prezzo ancora inferiore e questo non fa altro che lasciare al vecchio debitore un debito ancora più alto ai creditori, mettendolo in ulteriore difficoltà.