Cosa succede a Imu e mutui in caso di immobili inagibili

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Quando un immobile diventa inagibile e inutilizzabile, l’Imu e le rate del mutuo devono comunque essere pagate? O si può godere di una qualche forma di esenzione che possa alleggerire la situazione finanziaria del proprietario?

Rispondere a tali quesiti può non esser agevole, ma abbiamo voluto sintetizzare un quadro riassuntivo a beneficio di tutti coloro i quali – in questo contesto – si stanno domandando quali sorte avrebbe la propria posizione tributaria e bancaria.

Imu dimezzata se l’immobile è inagibile e inutilizzabile

Cominciamo dall’Imu, l’imposta municipale unica da versare periodicamente con modello F24. La legge 44/2012 prevede in tal proposito che se la propria casa risulta inagibile o inabitabile, e contemporaneamente non può essere utilizzata (anche, eventualmente, per finalità che sono diverse da quelle abitative), la base imponibile Imu venga dimezzata.

In questa particolare ipotesi, è consigliabile far accertare lo stato di inagibilità / inabitabilità dall’Ufficio tecnico comunale: rimane salva, però, l’ipotesi di agire con una autocertificazione che avrà validità esclusivamente fiscale, ma anche per gli anni successivi a quello di presentazione, se rimangono le stesse condizioni di non utilizzo e di inagibilità / inabitabilità.

Alle condizioni di cui sopra il proprietario dell’immobile può dunque ottenere una riduzione della base imponibile del 50% ai fini Imu, con evidente beneficio per le proprie posizioni nei confronti del Fisco. Si tenga comunque conto che non è affatto escluso che, in caso di inagibilità / inabilità per cause catastrofiche (terremoti, ecc.), venga introdotta una completa esenzione ai fini Imu.

Mutuo, si continua a pagare se non c’è accordo con la banca o assicurazione

I termini di riferimento potrebbero essere meno accomodanti nel caso delle rate del mutuo, che dovranno essere comunque pagate anche nel caso in cui l’immobile diventi inabitabile o inagibile.

Intuibilmente, al mutuatario sono comunque concesse diverse strade, di crescente convenienza. La prima è che si appelli a una delle ipotesi di sospensione del mutuo generalmente previste (per cause straordinarie) dai contratti di finanziamento o da specifici accordi tra Abi e associazioni dei consumatori. In questi casi il mutuo non viene estinto, né totalmente né parzialmente, ma si verifica comunque un posticipo del pagamento delle rate, generalmente per qualche anno.

In secondo luogo, il mutuatario può verificare se il proprio immobile sia o meno regolarmente assicurato contro gli eventi che hanno determinato l’inagibilità dell’immobile (si pensi a un terremoto). In questo caso, è possibile attivare l’intervento della compagnia assicuratrice, che andrà a rimborsare in tutto o in parte il debito contratto dal mutuatario.

In terza istanza, è possibile cercare di comprendere quali siano le posizioni delle banche nei confronti di una simile condizione. Se l’evento che ha indotto l’inagibilità dell’immobile è particolarmente catastrofico, è possibile che gli istituti di credito propongano spontaneamente delle particolari agevolazioni, come la riduzione delle rate o la loro sospensione fino a risoluzione degli effetti dell’accaduto. In ogni caso, si può cercare di concordare con la propria banca una soluzione personalizzata, anche nell’evidenza che lo stesso istituto di credito avrà tutto l’interesse a cercare una condivisa revisione delle intese, considerato che ad essere danneggiato non è solo l’immobile del cliente, quanto anche la propria ipoteca!