Cresce il mercato residenziale, ma mutui e prezzi stentano a decollare

Il mercato immobiliare residenziale italiano si conferma particolarmente dinamico, con una crescita che prosegue da oltre quattro anni a questa parte in modo ininterrotto. Tuttavia, tale spinta non sembra trovare una piena corrispondenza con l’evoluzione dei mutui e dei prezzi delle proprietà immobiliari, come conferma l’ultimo report di Crif.

Vendite residenziali in crescita dell’8,8%

Andando con ordine, e partendo dai dati statistici più positivi, rileviamo come sul fronte delle compravendite residenziali i dati evidenziano un comparto immobiliare in sviluppo dell’8,8% nel primo trimestre 2019, in accelerazione rispetto alla crescita complessiva del 2018, pari al + 6,6%.

Un buon impulso, che sembra trovare conferma anche dai primi dati del secondo trimestre 2019, e che potrebbe essere supportato da una parte da valori di mercato ancora estremamente attraenti e, pur in misura minoritaria, dalla consapevolezza di potersi oggi indebitare a condizioni di tasso vicine ai minimi storici.

A proposito di valori immobiliari, si noti come i prezzi al metro quadro delle abitazioni concesse in garanzia al mutuo nel secondo trimestre 2019 hanno fatto registrare una nuova contrazione, pari al – 2,0%. Nel dettaglio, il dato risulta essere positivamente influenzato dagli immobili di nuova costruzione, i cui prezzi sono in crescita dello 0,8% su base annua, e negativamente ricondotto da quello degli immobili usati, con un’ulteriore frenata sul rapporto prezzo / mq, – 2,3%.

In termini territoriali, l’unica macro area che può portare in dote un tasso positivo nei prezzi immobiliari è, con un po’ di sorpresa, quella del Sud e delle Isole: il + 0,3% conseguito nel secondo trimestre 2019 rispetto a pari periodo dello scorso anno contrasta con le evoluzioni precedenti, confermando una ritrovata vitalità dei valori commerciali in tale zona. La macro area con la prestazione più negativa è il Centro, con una contrazione del – 5,2%.

Mutui, richieste in rallentamento e spread in aumento

Passando allo scenario creditizio, il quadro rimane piuttosto incerto. Nel corso del primo semestre 2019 le richieste di nuovi finanziamenti sono rallentati al – 9,4%, trascinati da un contenimento del peso delle surroghe, che negli scorsi anni avevano trainato con vigore il dato complessivo. A influenzare negativamente la dinamica, secondo gli analisti, è tuttavia l’emersione di un approccio più cauto da parte delle famiglie italiane, che stanno scegliendo in parte di rinviare la decisione dell’acquisto della casa, in attesa di tempi economicamente più propizi.

Risulta infine di interesse notare come sul fronte tassi le condizioni di onerosità si stiano ribadendo su livelli prossimi ai minimi storici. Tuttavia, c’è una novità: mentre lo spread sui mutui a tasso variabile non manifesta cambiamenti di sorta, per i mutui a tasso fisso si avverte una crescita allo 0,6% sul periodo oggetto di considerazione. Le banche stanno così riprezzando le condizioni di debito sui finanziamenti, anche approfittando del fatto che nel frangente l’evoluzione dei parametri IRS è negativa (- 0,7%), ottenendo così una sostanziale compensazione rispetto alle proprie mosse, e generando un incremento che non risulta visibile agli occhi dei mutuatari.