Mercato immobiliare, il 2019 si è chiuso con una crescita attenuata

Gli ultimi dati OMI, aggiornati alla fine del 2019, ci informano che nel corso del quarto trimestre dello scorso anno il mercato residenziale italiano ha continuato la fase espansiva, pur attenuando la tendenza iniziata cinque anni fa. Il tasso tendenziale rimane infatti positivo (+ 0,6%), ma è inferiore a quello del trimestre precedente (+ 3,9%), ed è altresì il più basso degli ultimi 19 trimestri.

Uno sguardo al residenziale del Paese

Peraltro, analizzando la prestazione delle varie macro aree, la situazione si conferma particolarmente eterogenea, con il Centro e le Isole che evidenziano un maggiore affaticamento: le prestazioni già piuttosto contenute del terzo trimestre sfociano infatti, nell’ultimo quarto, in un passo indietro del 3,3% per quanto concerne il Centro, e in una sostanziale stabilità (- 0,1%) per le due maggiori Isole del Paese. Di contro, più dinamica è stata la prestazione del Nord Est, con un interessante + 2,2%. Positivi anche il Sud (+ 2,0%) e il Nord Ovest (+ 1,6%), con quest’ultimo territorio che ha però frenato in misura significativa rispetto al trimestre precedente.

Passando poi ad esaminare le dinamiche sulla base della tipologia di realtà urbana, i centri minori registrano dei risultati mediamente migliori, anche se sulla media nazionale ha inciso fortemente il dato del Centro, dove le compravendite dei comuni capoluogo hanno subito una contrazione di quasi il 5%.

Soffermandoci sulle sole principali città italiane, la fase di rallentamento viene confermata, in termini di compravendite, soprattutto dalla prestazione di Roma, dove le transazioni sono calate dell’8% nel quarto trimestre 2019, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Ancora peggio ha fatto Firenze, con un calo del 9,5%, mentre un po’ più contenuto è il passo indietro di Napoli (- 5,4%) e Genova (- 3,9%). Andamento quasi stabile a Torino (- 0,4%) e Bologna (0,6%), mentre Milano (1,1%) e soprattutto Palermo (6,1%), chiudono in territorio positivo.

L’opinione degli agenti immobiliari

La pubblicazione dei dati OMI è stata la consueta occasione di riportare anche alcuni degli spunti più utili del Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, laddove emerge come la quota di operatori che hanno segnalato delle pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili sia calata dal 34% al 30,4%, mentre è rimasta stabile la quota che indica un incremento (dal 7,4% al 7,7%).

Si noti altresì come sia migliorata l’attività delle agenzie in termini di maggiore omogeneità: la quota di agenti che dichiara di aver venduto almeno un’abitazione nel quarto trimestre del 2019 è salita dal 78,7% all’84,4%.

Tra gli altri dati di maggiore rilevanza, evidenziamo come il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore si sia ridotto al 12,0% dal 12,6% della precedente rilevazione, mentre i tempi medi di vendita rimangono quasi stabili a 7,7 mesi (ex 7,5 mesi).

Rileviamo infine come la quota di acquisti che sono finanziati con un mutuo ipotecario si sia ridotta di altri due punti percentuali arrivando al 71,2%, per il valore più basso dall’inizio del 2016, mentre il loan-to-value, ovvero il rapporto tra l’entità del prestito e il valore dell’immobile, è rimasto molto elevato, al 76,4%.