Vendere casa da provenienza donativa: come fare?

La provenienza donativa di un immobile è requisito che di frequente preoccupa venditori, compratori e banche. Questi temono le conseguenze che potrebbero derivare da una simile transazione, apponendo dei sostanziali limiti alla circolazione dei beni.

Ma è davvero così pericolosa la vendita di un immobile da provenienza donativa? Come ci si può tutelare contro l’azione dei legittimari?

Cosa dice la legge sugli immobili donati

Iniziamo subito con il rammentare che il motivo per cui c’è così tanta prudenza nel compravendere un immobile di provenienza donativa è da ricercarsi nel Codice civile e, espressamente, dagli artt. 561 e 563 c.c.

Il legislatore ha infatti previsto che – se i donatari contro i quali è stata pronunciata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi almeno venti anni dalla trascrizione della donazione – il legittimario può domandare ai successivi acquirenti la restituzione dell’immobile per vedere ricostituita la propria quota di legittima.

Insomma, pur con i dovuti limiti e condizioni, è possibile che l’acquirente di un immobile proveniente da donazione se lo veda sottrarre dai legittimari. Ma ci si può tutelare in qualche modo? Naturalmente, si.

La tutela in caso di compravendita di immobile da provenienza donativa

Ci sono diversi modi attraverso cui le parti possono realizzare senza timore la compravendita di un immobile proveniente da donazione.

In primo luogo, ricordiamo che la donazione è contestabile solo entro 20 anni dal momento in cui viene trascritta, o entro 10 anni dal decesso del donante.

È dunque buona abitudine quella di verificare la decorrenza dei termini per comprendere se si ricada o meno ancora nel periodo di tempo in cui l’erede può potenzialmente avanzare delle pretese sul bene donato, anche se l’immobile è già passato di proprietà.

Se si ricade ancora nei termini, si può proteggere la donazione con un atto formale sottoscritto dall’erede quando il donante è ancora in vita.

Ben sviluppata dalla prassi notarile, la soluzione consiste nel far firmare all’erede legittimario (colui che potrebbe pertanto avanzare un’azione di riduzione) la rinuncia a contestare la donazione.

In questo modo l’erede si impegna formalmente a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Per quanto intuibile, se – come spesso accade – gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti e sempre e solo se il donante è ancora in vita.

Attenzione, però. Così facendo il legittimario non perde la propria quota di legittima, ma solamente a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo.

Potrà pertanto rivalersi della lesione della legittima in altro modo, rivendicando altri beni che erano nella disponibilità del donante.