Cos’è il cambio di destinazione d’uso?

Il cambio di destinazione d’uso è una procedura amministrativa che permette di modificare l’utilizzo di un immobile, come ad esempio può capitare nel caso di passaggio da destinazione residenziale a commerciale o produttivo.

La variazione di destinazione d’uso non implica necessariamente modifiche di natura edilizia e, dunque, potrebbe essere realizzata anche in assenza di ristrutturazioni.

Cambio di destinazione d’uso rilevante e non rilevante

Una prima importante distinzione nel tema del cambio di destinazione d’uso è quella che può essere realizzata tra un cambio di destinazione rilevante e un cambio non rilevante.

Nel primo caso ci troviamo dinanzi a un passaggio di categoria mentre, intuibilmente, nella seconda ipotesi ci troviamo a un cambio all’interno della stessa categoria originaria.

A titolo di esempio, costituisce un cambio di destinazione rilevante la trasformazione di un negozio in appartamento, mentre è un cambio di destinazione non rilevante quella di un bar in un ristorante.

Come si cambia la destinazione d’uso di un immobile

Se si vuole fare richiesta di cambio di destinazione d’uso di un immobile bisogna innanzitutto procedere con una pratica per il titolo edilizio opportuno. Di norma, se si rimane all’interno della stessa categoria, potrebbe essere sufficiente presentare una SCIA per il cambio di destinazione d’uso.

Se invece si vuole passare ad un’altra categoria catastale e, pertanto, effettuare un cambio di destinazione d’uso rilevante, allora è necessario il permesso di costruire.

In ogni caso, per evitare di procedere con margini di incertezza più o meno rilevanti, è sempre opportuno rivolgersi all’Ufficio tecnico comunale e verificare con tale ente tutti i regolamenti in vigore, considerato che possono variare da una città all’altra.

È sempre possibile fare il cambio di destinazione d’uso?

Il cambio di destinazione d’uso è possibile se le caratteristiche dell’edificio o degli ambienti si adattano alla nuova funzione prevista. È inoltre fondamentale che i regolamenti e gli strumenti urbanistici comunali permettano il cambio.

Per queste motivazioni, dunque, è possibile che la destinazione d’uso non sia sempre consentita: meglio pertanto assicurarsi preventivamente che l’operazione sia sostenibile, al fine di non incappare in spiacevoli sorprese.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso

Il cambio di destinazione d’uso è un’operazione che comporta il sostenimento di alcuni costi che sono impattati dal compenso dovuto al tecnico che si occuperà della pratica, dai lavori edili che si rendono necessari per la modifica (si pensi alla messa a norma o ai cambiamenti sugli impianti), dalle spese di segreteria per l’autorizzazione e dagli oneri di urbanizzazione.

A queste voci di costo bisogna poi aggiungere quelle determinate dall’aggiornamento catastale, successivo a quello urbanistico: di fatti, se cambia la categoria dell’immobile è possibile che cambi anche la rendita catastale e, di conseguenza, anche le tasse che bisogna pagare, come l’IMU.