Caparra confirmatoria: come funziona nella compravendita immobiliare

La caparra confirmatoria è uno degli elementi più importanti del processo di compravendita immobiliare: rappresenta infatti una vera e propria garanzia per entrambe le parti coinvolte nella transazione e, come tale, è rigidamente regolamentato dalla legge, che mira a consolidare l’impegno sia del venditore che dell’acquirente nella conclusione dell’affare immobiliare.

Di fatto, nel momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, l’acquirente è solito versare al venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria. L’importo – stabilito in libera misura da parte del potenziale acquirente, ma solitamente compreso tra il 10% e il 30% del prezzo totale dell’immobile – non rappresenta un semplice acconto, ma assume una funzione specifica di garanzia reciproca.

Gli effetti della caparra confirmatoria

La peculiarità della caparra confirmatoria risiede nelle conseguenze legali che si verificano in caso di inadempimento contrattuale.

Se infatti è l’acquirente a non rispettare gli impegni presi, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra versata. Al contrario, se è il venditore a non adempiere ai propri obblighi, l’acquirente può richiedere il doppio della caparra versata. Si viene così a consolidare la natura bilaterale della garanzia, che tutela entrambe le parti coinvolte nella transazione.

È peraltro fondamentale sottolineare che la caparra confirmatoria ben si distingue dal semplice acconto. Mentre l’acconto rappresenta infatti un anticipo sul prezzo finale e viene poi detratto dal saldo, la caparra confirmatoria, oltre a essere detraibile dal prezzo finale in caso di buon esito della compravendita, svolge principalmente una funzione di garanzia e può trasformarsi in uno strumento risarcitorio in caso di inadempimento.

Come versare la caparra confirmatoria

Nel contesto immobiliare, la caparra viene solitamente versata mediante assegno circolare non trasferibile, una modalità che garantisce la massima sicurezza della transazione.

Il momento del versamento coincide generalmente con la firma del contratto preliminare di compravendita, che deve essere redatto in forma scritta.

La determinazione dell’importo della caparra richiede poi particolare attenzione. Sebbene – come abbiamo già visto – non esista un importo predeterminato, è evidente che una cifra troppo bassa potrebbe non costituire una garanzia sufficiente, mentre una troppo elevata potrebbe rendere difficoltosa la conclusione dell’affare.

La prassi del mercato immobiliare ha consolidato percentuali che variano in base al valore dell’immobile e alle specifiche esigenze delle parti.

Cosa accade in caso di controversia

È poi importante evidenziare che, in caso di controversia, la parte non inadempiente ha la facoltà di scegliere tra il recesso dal contratto (con conseguente trattenimento o restituzione del doppio della caparra) e la richiesta di esecuzione coatta del contratto, eventualmente accompagnata dal risarcimento del danno secondo le regole ordinarie. La scelta deve essere valutata attentamente in base alle circostanze specifiche e agli interessi in gioco.

Con queste premesse, è evidente come la caparra confirmatoria rappresenti uno strumento di fondamentale importanza per garantire la serietà delle trattative e la tutela degli interessi di entrambe le parti. La sua corretta gestione richiede dunque competenza e professionalità, motivo per cui è sempre consigliabile affidarsi a professionisti del settore immobiliare e legale per la sua definizione e formalizzazione.