Mercato delle abitazioni, segni di robusta ripresa a fine 2024

Il mercato immobiliare residenziale ha mostrato segnali di robusta ripresa nel quarto trimestre 2024, con un incremento delle transazioni del 7,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, accelerando significativamente rispetto al +2,7% registrato nel terzo trimestre. Complessivamente sono state acquistate circa 217.000 unità abitative, superando di 15.000 unità i volumi del quarto trimestre 2023.

La crescita ha interessato l’intero territorio nazionale, con performance particolarmente positive nelle regioni del Sud e del Nord Est. I centri urbani principali hanno guidato questa tendenza positiva, registrando un incremento del 9,8%, superiore a quello osservato nei comuni minori (+6,6%).

Anche in termini di superficie complessiva scambiata, i dati mostrano aumenti proporzionali al numero di transazioni. L’analisi per fasce dimensionali rivela una preferenza per abitazioni di metratura media: gli immobili tra 50 e 115 m² hanno registrato l’aumento più significativo (+8,7%), seguiti dalle unità tra 115 e 145 m² (+8% circa). Gli appartamenti di piccole dimensioni (sotto i 50 m²) hanno visto un incremento più contenuto (+4,5%), mentre le abitazioni di ampia metratura (oltre 145 m²) sono cresciute di oltre il 5%.

L’esame mensile delle variazioni evidenzia picchi di attività particolarmente intensi nei mesi di ottobre e dicembre, con aumenti superiori al 9% a livello nazionale e performance costantemente migliori nei capoluoghi rispetto ai centri minori.

Acquisti prima casa e mutui ipotecari

Nel quarto trimestre 2024, la percentuale di abitazioni acquistate da persone fisiche con l’agevolazione “prima casa” ha raggiunto quasi il 71%, evidenziando un incremento significativo di 9 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Gli acquisti finanziati tramite mutuo ipotecario costituiscono il 41,5% del totale delle transazioni effettuate da persone fisiche. Sul fronte dei tassi di interesse, prosegue il trend di riduzione, con un calo di 120 punti base rispetto al quarto trimestre 2023, rendendo il finanziamento immobiliare più accessibile per molti acquirenti.

Il volume complessivo dei capitali erogati per l’acquisto di abitazioni ha sfiorato i 12 miliardi di euro, con un aumento di oltre 2 miliardi rispetto al quarto trimestre dell’anno precedente, confermando la rinnovata dinamicità del mercato dei mutui residenziali e la maggiore propensione degli istituti di credito a sostenere il settore immobiliare.

Abitazioni di nuova costruzione

L’analisi dettagliata delle compravendite immobiliari del quarto trimestre 2024, suddivise tra nuove costruzioni e immobili esistenti, rivela un incremento eccezionale nel segmento delle abitazioni di nuova edificazione, con un aumento del 46% circa rispetto allo stesso periodo del 2023, con quasi 9.000 unità aggiuntive scambiate, raggiungendo così la quota più elevata degli ultimi quattro anni, pari a circa il 13% del mercato totale.

L’incremento nel comparto del nuovo è principalmente riconducibile alla scadenza del “Sismabonus”, fissata al 31 dicembre 2024. L’incentivo ha infatti garantito significative detrazioni fiscali agli acquirenti di unità immobiliari commercializzate direttamente dalle imprese costruttrici a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici completi, finalizzati alla riduzione del rischio sismico.

Per quanto riguarda il mercato dell’usato, si registra una crescita più contenuta ma comunque positiva del 3,6%, con circa 190.000 abitazioni esistenti che hanno cambiato proprietario nell’ultimo trimestre del 2024, confermando la solidità complessiva del mercato immobiliare residenziale italiano.

Il mercato delle locazioni

Il quarto trimestre del 2024 ha visto un leggero rallentamento nel mercato delle locazioni residenziali, con poco più di 240 mila abitazioni affittate, registrando una modesta flessione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La contrazione ha interessato in modo simile sia i comuni classificati ad alta tensione abitativa (a.t.a.), dove si è rilevato un calo dello 0,4%, sia le altre aree urbane, dove la diminuzione è stata ancora più contenuta, pari allo 0,1%.

Nonostante il ridotto numero di contratti stipulati, il valore economico complessivo del mercato degli affitti ha mostrato un andamento in controtendenza. Il canone annuo ha infatti evidenziato un incremento del 3,7% a livello nazionale, raggiungendo un volume complessivo di circa 1,7 miliardi di euro. Particolarmente significativa è la concentrazione di questa ricchezza, con circa il 75% del valore totale localizzato nei comuni ad alta tensione abitativa, confermando la persistente pressione della domanda nelle principali aree urbane del paese.

Il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia

Il clima del mercato immobiliare residenziale italiano nell’ultimo trimestre del 2024, secondo il Sondaggio congiunturale condotto presso gli agenti immobiliari, evidenzia un deciso miglioramento rispetto ai periodi precedenti, con segnali positivi su diversi fronti.

La percentuale di operatori che segnalano un incremento dei prezzi di vendita è cresciuta al 17,3% (dal precedente 12,4%), pur restando predominante la quota di chi indica stabilità nelle quotazioni (circa il 70%). Particolarmente significativo è il ritorno in territorio positivo, per la prima volta dopo oltre un anno, del saldo tra giudizi di aumento e riduzione dei valori immobiliari.

L’attività di intermediazione ha raggiunto livelli record, con l’88,9% delle agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel trimestre, il dato più alto dall’inizio della rilevazione. Sebbene il saldo tra agenzie che dichiarano un aumento delle transazioni rispetto all’anno precedente e quelle che riscontrano una diminuzione rimanga negativo, si registra un notevole miglioramento (-12 punti percentuali contro i -22 del trimestre precedente).

L’efficienza del mercato si mantiene elevata, con lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali del venditore fermo al 7,9% e i tempi medi di vendita a 5,7 mesi, entrambi valori minimi storici dall’inizio delle rilevazioni.

Anche sul fronte della domanda emergono segnali incoraggianti: il saldo tra giudizi di aumento e riduzione del numero di potenziali acquirenti è migliorato significativamente, pur restando negativo (-9 punti percentuali, rispetto ai -22 del trimestre precedente e ai -29 di un anno prima).

Le principali cause di mancata conclusione delle vendite rimangono legate a divergenze valutative: offerte ritenute troppo basse dai venditori o prezzi richiesti considerati eccessivi dai potenziali acquirenti. Prosegue il calo della quota di operatori che indicano, tra i motivi prevalenti, la difficoltà degli acquirenti di ottenere un mutuo (19%, in diminuzione dal 20% del trimestre precedente e dal 27% dello stesso periodo dell’anno scorso).

Il mercato dei mutui mostra una vivacità crescente, con la percentuale di acquisti finanziati tramite prestito bancario in aumento al 65%, quasi 10 punti percentuali in più rispetto all’anno precedente, mentre il rapporto medio tra ammontare del prestito e valore dell’immobile rimane stabile al 78%.

Nel segmento delle locazioni, il 55% degli agenti ha riscontrato un incremento dei canoni rispetto al trimestre precedente, la percentuale più elevata dall’inizio della rilevazione e in crescita di 4 punti rispetto all’indagine precedente. Per il trimestre in corso, il 42% delle agenzie prevede un ulteriore aumento dei canoni, mentre solo il 4% si attende una riduzione.

Infine, le aspettative degli operatori, sia per il trimestre in corso sia per i prossimi due anni, riguardanti tanto il proprio mercato di riferimento quanto quello nazionale, mostrano un netto miglioramento rispetto sia al periodo corrispondente del 2023 sia alla precedente rilevazione, suggerendo un rinnovato ottimismo nel settore.