L’immobiliare residenziale italiano chiude il 2022 con un trimestre in calo

Stando a quanto rilevano le ultime statistiche contenute nel report trimestrale OMI dell’Agenzia delle entrate, il tasso tendenziale delle compravendite del settore residenziale italiano avrebbe invertito il segno nell’ultimo quarto del 2022, registrando una diminuzione del 2,1% rispetto allo stesso trimestre 2021. Ne consegue che su un totale di oltre 208 mila transazioni, sono state compravendute circa 4.000 abitazioni in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Insomma, dopo i costanti rialzi del 2021, e con il picco raggiunto nel secondo trimestre del 2021, la serie ha continuato la crescita in maniera sempre più attenuata fino all’ultimo trimestre del 2022, periodo che ha interrotto la dinamica espansiva e ha manifestato un’inversione di tendenza, con tassi di variazione delle compravendite che si sono portati in territorio negativo.

Come cambiano le compravendite

A livello nazionale – sottolinea il report – le compravendite di abitazioni sono calate soprattutto nei comuni minori (- 2,6% e circa 3.800 abitazioni in meno rispetto al quarto trimestre 2021) e subiscono una flessione più attenuata nei capoluoghi (- 0,9% con circa 600 abitazioni in meno).

Le perdite più significative si registrano soprattutto nei comuni minori del Nord-Est, con tasso negativo del 6%. La diminuzione degli scambi è diffusa in tutte le aree del Paese con la sola eccezione delle Isole, in cui invece si registra un incremento degli scambi del 5,1% rispetto al quarto trimestre 2021. La variazione negativa più marcata è invece nel Nord Est e nel Centro, rispettivamente pari al -5,1% e al -3,8%, mentre nel Nord Ovest si attesta a – 1,8%.

L’opinione degli agenti immobiliari

Come nostra abitudine, risulta interessante incrociare tali dati statistici con quelli che sono emersi dal Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia.

Di fatti, da quest’ultimo report emerge come il 64,9% degli agenti intervistati abbia segnato una sostanziale stabilità dei prezzi di vendita nel quarto trimestre 2022, in calo rispetto alla precedente rilevazione, e come il saldo tra i giudizi di aumento e di riduzione delle quotazioni immobiliari sia tornato negativo per la prima volta dal I trimestre 2021.

Ancora, la quota di agenzie che ha dichiarato di aver venduto almeno un’abitazione nel IV trimestre è salita all’87,8% (dall’84,3% del terzo trimestre), raggiungendo il massimo dall’inizio della rilevazione nel 2009. Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è cresciuto per il secondo trimestre consecutivo portandosi all’8,8% contro l’8,4% della precedente rilevazione. Aumentano anche i tempi medi di vendita, ora pari a 6,1 mesi, contro i 5,9 del precedente dossier, pur in prossimità dei minimi dal 2009 ad oggi.

Evidenziamo infine come le compravendite finanziate con un mutuo ipotecario siano oggi scese al 65,3% (ex 68%) e come il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile sia rimasto su valori elevati, intorno al 77%, anche se in sensibile calo rispetto alla rilevazione precedente.

Le attese delle agenzie per il trimestre corrente sono sfavorevoli sul proprio mercato di riferimento e prevale il pessimismo anche in relazione al mercato nazionale, con orizzonte biennale.