Quali tasse pagare quando si vende una casa ereditata?

Chi eredita un immobile è di norma posto dinanzi a una serie di adempimenti di natura legale e fiscale, il cui rispetto è fondamentale per dare piena regolarità alla transazione. Il primo e fondamentale compito è la presentazione della dichiarazione di successione, un passaggio obbligatorio che serve a formalizzare il trasferimento dei beni dal defunto agli eredi e a stabilire l’importo delle imposte da versare.

È essenziale rispettare la scadenza prevista dalla legge, che concede agli eredi dodici mesi di tempo dalla data del decesso per completare questa procedura. Attenzione, perché non si tratta di una semplice formalità: senza aver regolarizzato la posizione fiscale attraverso questa dichiarazione, risulta impossibile procedere con un’eventuale vendita dell’immobile ereditato.

La tassa di successone

Adempiuto a tale obbligo, sarà necessario procedere al versamento dell’imposta di successione sugli immobili, il cui calcolo viene effettuato sul valore catastale, con aliquote determinate dal legame di parentela con il defunto.

Per i parenti più stretti, ovvero figli e coniuge, si applica un’aliquota del 4% per la parte che supera la soglia di esenzione di un milione di euro. Nel caso di fratelli e sorelle, l’aliquota sale al 6% e la franchigia si riduce a 100.000 euro. La stessa percentuale del 6% si applica anche a parenti come nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri, ma in questo caso senza alcuna franchigia. Infine, per tutti gli altri beneficiari, inclusi i conviventi, l’imposta raggiunge l’8% dell’intero valore, senza alcuna soglia di esenzione.

Le altre imposte

Nel processo di successione immobiliare devono essere considerate anche due ulteriori imposte che devono essere versate prima di presentare la dichiarazione di successione.

La prima è l’imposta ipotecaria, che ammonta al 2% del valore catastale dell’immobile ereditato. A questa si aggiunge l’imposta catastale, calcolata invece all’1% dello stesso valore.

È importante sottolineare che entrambe queste imposte possono essere significativamente ridotte: infatti, se almeno uno degli eredi può usufruire dei benefici “prima casa”, sia l’imposta ipotecaria che quella catastale si riducono a una quota fissa di 200 euro ciascuna, anziché essere calcolate in percentuale sul valore dell’immobile.

In aggiunta a ciò, quando si eredita un immobile è necessario considerare anche altre spese fiscali minori ma comunque obbligatorie. Per ogni nota di trascrizione bisogna versare un’imposta di bollo di 64 euro, accompagnata da una tassa ipotecaria di 35 euro. A questi importi vanno aggiunti anche i tributi speciali previsti dalla normativa.

Altro momento fondamentale che precede la vendita di un immobile ereditato è la domanda di voltura catastale, che deve essere presentata entro un mese dalla dichiarazione di successione: comporta ulteriori spese fiscali, considerato che è necessario versare 55 euro per il tributo speciale catastale e che occorre inoltre pagare l’imposta di bollo, calcolata in base alla lunghezza del documento, con un costo di 16 euro ogni 100 pagine della domanda.

La vendita della casa ereditata prima o dopo i 5 anni

La tempistica della vendita di un immobile ereditato ha importanti implicazioni fiscali. Se si procede alla vendita entro i primi cinque anni dall’acquisizione dell’eredità, infatti, l’operazione non viene considerata speculativa e quindi non è soggetta alla tassazione sulla plusvalenza, che normalmente sarebbe del 26% sul valore della transazione.

Per le vendite effettuate dopo il quinto anno, invece, si applica l’imposta del 26% sulla plusvalenza da prezzo di vendita. Tuttavia, è possibile optare per il metodo del prezzo-valore, che permette di calcolare la base imponibile sulla rivalutazione della rendita catastale, offrendo spesso un trattamento fiscale più vantaggioso.

Nel periodo che intercorre tra l’eredità e l’eventuale vendita, l’immobile è soggetto alle normali imposizioni fiscali previste per le seconde case: questo significa che gli eredi dovranno farsi carico del pagamento dell’IMU e di tutte le utenze relative all’immobile.