Donazioni immobiliari: la riforma che potrebbe cambiare tutto (o quasi)

Nel mercato immobiliare italiano, chiunque si sia trovato alla ricerca di una casa ha probabilmente incontrato una frase che fa scattare un campanello d’allarme: “si tratta di un immobile donato“.

Un’affermazione che, fino ad oggi, ha rappresentato un freno per molte trattative, spingendo numerosi potenziali acquirenti a rinunciare a proposte interessanti per timore di future complicazioni legali.

Tuttavia, il settore sta per cambiare, e questo potrebbe aprire nuove opportunità nel mercato immobiliare nazionale.

Quale problema abbiamo con le donazioni immobiliari

Andiamo con ordine. Per comprendere la portata della riforma in discussione, è necessario partire dal fulcro della questione: una donazione immobiliare è un atto attraverso il quale una persona trasferisce gratuitamente la proprietà di un bene immobile a un’altra, generalmente nell’ambito familiare. Il problema emerge nel momento in cui questo immobile viene successivamente venduto a terzi, innescando un meccanismo di tutele che l’ordinamento italiano prevede a favore degli eredi legittimi.

La normativa vigente permette infatti agli eredi legittimari di impugnare una donazione che abbia leso la loro quota di legittima attraverso l’azione di riduzione, anche a distanza di anni. Un diritto che può essere esercitato fino a dieci anni dalla morte del donante, creando un’area di incertezza che può protrarsi per decenni, soprattutto quando il donante è ancora in vita.

Le conseguenze per chi acquista un immobile oggetto di donazione possono essere pesanti: dalla contestazione dell’acquisto a lunghe cause legali, fino alla possibile perdita del bene o all’obbligo di risarcire gli eredi. La situazione spiega perché banche e notai abbiano sempre adottato un approccio estremamente prudente verso questi immobili, e perché molti acquirenti preferiscano evitarli a priori.

Cosa potrebbe cambiare

Recentemente il Senato ha approvato una proposta di riforma che potrebbe cambiare definitivamente le regole. La proposta, attualmente in attesa del passaggio alla Camera dei Deputati, introduce infatti il principio che decorsi venti anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari, l’immobile non sarebbe più soggetto ad azioni da parte degli eredi legittimari. Insomma, una volta superato questo termine, nessun erede potrebbe più impugnare la donazione o chiedere la restituzione dell’immobile, indipendentemente da quando avverrà il decesso del donante.

Per comprendere l’impatto pratico di questa novità, facciamo un esempio concreto. Se un padre avesse donato un appartamento al figlio nel 2000, con regolare trascrizione dell’atto, oggi nel 2025 sarebbero trascorsi venticinque anni e, con l’approvazione della riforma, quell’immobile potrebbe essere venduto senza alcun rischio di contestazioni future, rappresentando un’opportunità sicura per qualsiasi acquirente.

Quali effetti sul mercato immobiliare

Nel mercato immobiliare italiano, una quota significativa degli immobili in vendita proviene da donazioni familiari. Fino ad oggi, molti di questi beni sono rimasti ai margini del mercato proprio a causa delle incertezze giuridiche. L’eventuale approvazione della riforma potrebbe sbloccare questo patrimonio immobiliare, aumentando l’offerta di abitazioni disponibili e riducendo significativamente i timori legali che attualmente frenano le transazioni. Inoltre, gli istituti di credito potrebbero mostrarsi più favorevoli nel concedere mutui per l’acquisto di immobili donati, facilitando l’accesso al credito per i compratori.

È fondamentale sottolineare che, al momento, la proposta non è ancora legge. È dunque necessario attendere l’esame e l’approvazione definitiva da parte della Camera dei Deputati, seguiti dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Fino ad allora, l’acquisto di un immobile oggetto di donazione continua a richiedere la massima cautela e un’analisi approfondita caso per caso.

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In Olona Case seguiamo con attenzione l’evoluzione di questa normativa, consapevoli dell’impatto che avrà sul mercato immobiliare. La nostra esperienza ci permette di analizzare ogni situazione con precisione, verificando la storia di ogni immobile, calcolando i termini dalla trascrizione e valutando tutte le possibili tutele aggiuntive, comprese le polizze assicurative specifiche.

Ecco perché, se state considerando l’acquisto di un immobile e volete comprendere appieno le opportunità e i rischi legati alle donazioni immobiliari, vi consigliamo di contattarci subito qui. Il nostro team di professionisti è a vostra disposizione per guidarvi in ogni fase del processo di acquisto, garantendovi la massima tranquillità e sicurezza nelle vostre scelte immobiliari.