Cos’è un’analisi comparativa del mercato immobiliare

Nel momento in cui ci si avvicina all’acquisto o alla vendita di un appartamento, individuare con ragionevolezza quanto proporre o quanto chiedere è una decisione molto difficile. D’altronde, sono numerosi i fattori che possono concorrere a determinare il valore della casa e stabilire come essi agiscano per la stima finale del prezzo dell’abitazione è compito piuttosto arduo.

Proprio per questo motivo si suole rivolgersi a degli agenti immobiliari professionisti che, con la loro esperienza e la loro conoscenza del territorio, potranno certamente supportare il venditore o l’acquirente nel formulare una valutazione immobiliare più coerente.

Ebbene, in questo scenario può essere molto utile ricorrere a un’analisi comparativa del mercato immobiliare. Vediamo insieme di che si tratta.

Cosa significa fare un’analisi comparativa nel mercato immobiliare

L’analisi comparativa nel mercato immobiliare è un’attività che coinvolge un agente immobiliare affinché costui possa valutare il prezzo di un determinato immobile, confrontandolo con valori di immobili simili precedentemente venduti nella stessa zona di riferimento.

Fin qui, una breve introduzione del tema. Tuttavia, non sfugge come a contribuire a determinare il valore di una particolare proprietà siano tantissime variabili e che, dunque, stimare il valore di mercato di una casa può essere terribilmente complicato.

Ecco perché la realizzazione di un’analisi comparativa è un processo molto delicato, che solamente un agente immobiliare esperto e con una profonda conoscenza del proprio mestiere e del territorio di riferimento potrà assicurare al cliente con elevata efficacia.

Come si fa l’analisi comparativa immobiliare

Sebbene non esista un unico metodo per realizzare l’analisi comparativa del mercato immobiliare, come noto uno dei punti di partenza più gettonati è quello di individuare almeno tre case vendute di recente (entro 3-6 mesi dal momento dell’analisi), nella zona di riferimento dell’osservazione e con caratteristiche che siano molto simili all’oggetto del nostro approfondimento.

Quindi, ciascuno degli appartamenti campione viene analizzato per comprendere da cosa vari da quello in esame. Sulla base dell’analisi dettagliata e dei cambiamenti del prezzo intervenuti con il passare dei mesi, si calcola il prezzo di acquisto di ogni bene comparabile, al fine di comprendere quanto esso costerebbe se fosse equivalente all’immobile di cui si effettua la stima, e venduto sul mercato corrente.

Ora, si tenga conto che l’analisi di mercato comparativa ha come utilità principale quella di arrivare a una valutazione di mercato che possa tenere conto di quanto già avvenuto nella stessa zona di riferimento nel periodo immediatamente precedente la stima.

Non si tratta, pertanto, di una stima peritale, in cui viene effettuata una valutazione “ufficiale” della casa attraverso altri criteri, come quella realizzata dai periti della banca nel momento in cui devono attestare il valore della garanzia ipotecaria sull’operazione di mutuo.

Ciò premesso, la valutazione effettuata mediante analisi comparativa viene ritenuta un utile approccio per arrivare alla definizione di una stima di prezzo: un’analisi che deve essere condotta con la giusta consapevolezza del mercato immobiliare e delle determinanti che possono influenzare il valore della proprietà.