Nel percorso che conduce alla compravendita di un immobile, la proposta di acquisto costituisce certamente uno dei passi più importanti. Ma di che cosa si tratta? Perché si versano dei soldi? Entro quanto termine si deve procedere alla stipula del contratto definitivo?

Qualche giorno fa l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha pubblicato gli ultimi aggiornamenti sull’andamento del settore residenziale del nostro Paese, certificando la nuova accelerazione nel secondo trimestre 2022: in tale quarto, infatti, il tasso tendenziale delle compravendite è cresciuto dell’8,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, favorendo circa 219 mila operazioni di compravendita abitativa, 17 mila in più rispetto al 2021.

Il certificato di agibilità è un attestato che documenta la sussistenza dei necessari standard di sicurezza tecnica e igienico-sanitaria di un immobile, garantendo le parti che in fase di costruzione e di successivo eventuale intervento siano state osservate tutte le prescrizioni di legge.

In altre parole, l’agibilità rappresenta la caratteristica principale dell’immobile e, per questo motivo, la sua mancanza rende un bene non godibile. Ecco perché l’agibilità deve essere sempre richiesta, per qualsiasi immobile, a prescindere dall’uso concreto che si intende fare dell’immobile.

L’assenza di agibilità nel contratto preliminare

Ma che cosa accade se il certificato di agibilità non è presente e sono state comunque avviate delle procedure di compravendita dell’immobile?

In questo ambito è bene sottolineare come l’acquirente sia tutelato in modo completo nel caso in cui la trattativa immobiliare sia ancora nelle prime fasi e, magari, si sia giunti alla firma del contratto preliminare di compravendita.

Di fatti, nel caso di sottoscrizione del contratto preliminare senza che il venditore abbia presentato o ottenuto un certificato di agibilità costituisce a tutti gli effetti una causa della risoluzione del preliminare. Dunque, il compratore può in queste ipotesi ben rifiutarsi di sottoscrivere il contratto definitivo, conseguendo eventualmente il rimborso della caparra e dell’anticipo già versati.

Cosa succede se si vende casa senza agibilità?

E se si è compiuto un passo successivo e, dunque, si è cercato di vendere casa senza certificato di agibilità?

Come sancito più volte dalla giurisprudenza, un immobile privo di certificato di agibilità non è commerciabile. Dunque, vendere un immobile senza la dovuta certificazione potrebbe comportare a sgradite conseguenze per il venditore, considerato che l’acquirente può intervenire a tutela dei propri interessi:

• attraverso la richiesta del risarcimento del danno, dimostrando e quantificando i pregiudizi subiti a causa dell’acquisto di un immobile privo dell’agibilità
• mediante la richiesta dello scioglimento del contratto di compravendita e il conseguente annullamento degli effetti che sono ad esso ricollegati. Al buon esito di tale azione l’immobile tornerà di proprietà del venditore, a cui spetteranno gli oneri di restituire all’acquirente ogni somma che questi abbia versato in relazione alla compravendita.

Entro quanto far valere i propri interessi

Il compratore ha dieci anni di tempo per far valere i propri diritti ricorrendo contro l’acquisto immobiliare avvenuto senza presentazione del certificato di agibilità. Dunque, ha un decennio di tempo per domandare lo scioglimento del contratto o il risarcimento del danno, o fare richiesta di entrambe le iniziative.

Proprio per evitare qualsiasi tipo di pregiudizio in tal senso, è fondamentale affidarsi, fin dalle prime fasi della trattativa, alla consulenza di un agente immobiliare che possa supportare l’acquirente e il venditore verso una compravendita più serena.

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